Ипотека — это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Большинство заёмщиков берут ипотеку на 15–30 лет, и даже небольшая разница в ставке или сроке даёт переплату в сотни тысяч рублей. Поэтому рассчитать ипотеку нужно до подписания кредитного договора — чтобы понимать размер ежемесячного платежа, общую переплату и сколько можно сэкономить досрочным погашением.

Воспользуйтесь нашим калькулятором ипотеки, чтобы получить точный расчёт за несколько секунд. А ниже разберём все параметры по порядку.

Расчёт ежемесячного платежа по ипотеке

Ежемесячный платёж зависит от трёх чисел: суммы кредита, процентной ставки и срока. Банки в основном используют аннуитетную схему, при которой платёж одинаковый каждый месяц.

Формула аннуитетного платежа:

A = S × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)

Где S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая / 12), n — количество месяцев.

Пример. Кредит 3 000 000 ₽, ставка 18 % годовых, срок 20 лет (240 месяцев).

Месячная ставка: 18 / 12 / 100 = 0,015.

Платёж: 3 000 000 × (0,015 × 1,015^240) / (1,015^240 − 1) ≈ 45 446 ₽ в месяц.

Общая сумма выплат за 20 лет: 45 446 × 240 ≈ 10 907 040 ₽. Переплата — почти 7 907 040 ₽, то есть больше двух сумм кредита.

Чтобы не считать вручную, введите параметры в калькулятор ипотеки — он посчитает платёж и переплату мгновенно.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение — самый простой способ уменьшить переплату. Любой платёж сверх суммы аннуитета идёт либо на уменьшение срока, либо на уменьшение ежемесячного платежа. Оба варианта сокращают переплату, но по-разному.

Уменьшение срока. Ежемесячный платёж остаётся прежним, но ипотека закрывается раньше. Это даёт максимальную экономию на процентах.

Уменьшение платежа. Срок не меняется, но платёж снижается. Комфортнее для бюджета, но экономия меньше.

	Уменьшение срока	Уменьшение платежа
Ежемесячная нагрузка	Не меняется	Снижается
Экономия на процентах	Максимальная	Средняя
Гибкость бюджета	Ниже	Выше

Пример. Кредит 4 000 000 ₽, ставка 19 %, срок 25 лет. Без досрочного погашения переплата составит около 12 700 000 ₽. Если раз в год вносить дополнительно 100 000 ₽ на уменьшение срока — ипотека закроется за 17 лет, а переплата сократится примерно до 7 800 000 ₽. Экономия — почти 5 миллионов.

По закону заёмщик имеет право вносить досрочные платежи без штрафов, но нужно предупредить банк заранее (обычно за 30 дней).

Семейная ипотека 2026: расчёт

Семейная ипотека — программа господдержки с субсидированной ставкой около 6 %. Она доступна семьям с детьми до 18 лет (включая приёмных). Для семей с двумя несовершеннолетними детьми максимальная сумма кредита — 6 000 000 ₽, с тремя и более — 8 000 000 ₽. Первоначальный взнос — от 20 %.

Пример. Квартира стоит 8 000 000 ₽, первоначальный взнос 20 % (1 600 000 ₽), сумма кредита 6 400 000 ₽. Ставка по семейной ипотеке 6 %, срок 20 лет.

Ежемесячный платёж: ≈ 45 800 ₽. Переплата за 20 лет: ≈ 4 592 000 ₽.

Сравним с рыночной ставкой 19 % при тех же параметрах:

Ежемесячный платёж: ≈ 105 700 ₽. Переплата за 20 лет: ≈ 19 368 000 ₽.

Разница — почти 15 миллионов рублей. Семейная ипотека при таких условиях даёт колоссальную выгоду. Но нужно учитывать, что лимит по программе ограничен и банки могут установить дополнительные условия.

Аннуитетный и дифференцированный платёж

Большинство ипотек в России оформляется с аннуитетными платежами — фиксированная сумма каждый месяц. При дифференцированной схеме платёж убывает: тело кредита делится на равные части, а проценты начисляются на остаток долга.

Пример. Кредит 2 000 000 ₽, ставка 18 %, срок 10 лет.

При аннуитете платёж ≈ 36 150 ₽ каждый месяц. Переплата ≈ 2 338 000 ₽.

При дифференцированной схеме первый платёж ≈ 46 670 ₽, последний — ≈ 16 830 ₽. Переплата ≈ 1 807 500 ₽.

Дифференцированный платёж выгоднее на 530 000 ₽. Но первый платёж выше на 10 000 ₽, и банк рассчитывает заёмщика по более высоким требованиям к доходу. Поэтому большинство выбирает аннуитет — платёж предсказуем, проще планировать бюджет.

Переплата по ипотеке: как посчитать

Переплата — это разница между общей суммой выплат и телом кредита. Чем выше ставка и длиннее срок, тем больше переплата.

Пример. Кредит 5 000 000 ₽ при ставке 17 %.

Срок	Ежемесячный платёж	Общая выплата	Переплата
10 лет	60 880 ₽	7 305 600 ₽	2 305 600 ₽
20 лет	42 430 ₽	10 183 200 ₽	5 183 200 ₽
30 лет	37 140 ₽	13 370 400 ₽	8 370 400 ₽

Увеличение срока с 10 до 30 лет при одинаковой ставке увеличивает переплату в 3,6 раза. Срок кредита влияет на переплату сильнее, чем ставка. Если есть возможность брать ипотеку на 15 лет вместо 25 — переплата будет заметно меньше даже при чуть более высокой ставке.

Ставки по ипотеке в 2026

В 2026 году ключевая ставка ЦБ РФ держится около 20 %, и рыночные ставки по ипотеке находятся в диапазоне 17–22 % годовых. Это высокие значения по сравнению с 2020–2021 годами, когда ставки были 7–10 %.

Программа	Ставка	Особенности
Рыночная ипотека	17–22 %	Стандартные условия, первоначальный взнос от 15–20 %
Семейная ипотека	~6 %	Господдержка, лимит по сумме
IT-ипотека	~7 %	Для работников аккредитованных IT-компаний
Военная ипотека	~9 %	Для военнослужащих по контракту

Первоначальный взнос для рыночной ипотеки — минимум 15–20 %. Для госпрограмм — от 20 %. Максимальный срок — до 30 лет.

Если ставка снизится, можно будет рефинансировать ипотеку — взять новый кредит в другом банке под меньший процент и закрыть старый. Это имеет смысл, когда разница в ставке от 2 % и больше, а до конца ипотеки осталось не менее 5 лет.

как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке?

Ежемесячный платёж рассчитывается по формуле аннуитета: A = S × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n - 1), где S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая делится на 12 и на 100), n — количество месяцев. Или просто введите параметры в ипотечный калькулятор — он посчитает за секунду.

досрочное погашение ипотеки выгодно ли?

Да, досрочное погашение всегда выгодно — оно сокращает тело кредита и начисляемые проценты. Уменьшение срока даёт максимальную экономию, уменьшение платежа — больше свободы в бюджете. По закону банк не имеет права брать штрафы за досрочное погашение.

какая сейчас ставка по ипотеке?

В 2026 году рыночные ставки по ипотеке составляют 17–22 % годовых при ключевой ставке ЦБ около 20 %. Госпрограммы (семейная, IT, военная) предлагают ставки 6–9 %, но с ограничениями по сумме и условиям.

как рассчитать переплату по ипотеке?

Переплата = (ежемесячный платёж × количество месяцев) − сумма кредита. При кредите 3 000 000 ₽ на 20 лет под 18 % платёж составит около 45 400 ₽, а переплата — около 7 900 000 ₽. Чем короче срок и ниже ставка, тем меньше переплата.

семейная ипотека кому положена?

Семейная ипотека доступна семьям с детьми до 18 лет (включая приёмных). Для семей с двумя детьми лимит — 6 000 000 ₽, с тремя и более — 8 000 000 ₽. Первоначальный взнос — от 20 %. Программа господдержки со ставкой около 6 %.

что выгоднее аннуитетный или дифференцированный платёж?

Дифференцированный платёж выгоднее по переплате — на длинных сроках экономия может составить сотни тысяч рублей. Но первый платёж при нём выше, и банк требует больший доход для одобрения. Аннуитет проще в планировании бюджета, поэтому его выбирает большинство заёмщиков.

как посчитать ипотеку самостоятельно?

Нужно знать три параметра: сумма кредита, годовая процентная ставка и срок в месяцах. Подставьте их в формулу аннуитета или используйте онлайн-калькулятор. Для точного расчёта также учитывайте страховку, оценку недвижимости и комиссии банка — они увеличивают итоговую стоимость ипотеки.

Рассчитать ипотеку стоит до похода в банк — это позволяет сравнить условия, понять переплату и выбрать оптимальный срок. Даже небольшое досрочное погашение сокращает переплату на сотни тысяч рублей. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки, чтобы получить точный расчёт под ваши параметры.

Как рассчитать ипотеку: ежемесячный платёж, переплата, досрочное погашение

Калькулятор ипотеки (аннуитетный платёж)